Die Deutsche Wohnen ist scheiße - und nun?

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In Berlin hat die Unterschriftensammlung für das Volksbegehren mit dem reißerischen Namen "Deutsche Wohnen & Co. enteignen" a.k.a. Mietenvolksentscheid begonnen. Ich halte diesen Plan für ein wenig erfolgversprechendes und rachegetriebenes Unterfangen. [8] [9]

Auf Linie gebracht

Ich sitze in einem Seminar für Betriebsräte einer größeren Gewerkschaft und kurz vor dessen Ende wird ein Zettel ausgeteilt und eine Diskussion zum Thema "Das Grundgesetz feiert 70. Geburtstag! Wir feiern mit!", genau genommen zum Slogan "Eigentum verpflichtet", angekündigt.

Mein Verschwörungstheoriedetektor schlägt an, denn ich glaube nicht an Zufälle. Zunächst bin ich etwas fassunglos, bereite einen kleinen Rant vor, den ich auch vortrage und habe eine zivile Konversation mit meinen Mitmenschen im Raum.

Ausgangslage

Nicht nur der Berliner Wohnungsmarkt ist, wie es immer so euphemistisch ausgedrückt wird, angespannt.

Die Berliner Politik spielt dabei eine wichtige Rolle - sie hat diese Entwicklung in den letzten 30 Jahren munter befeuert.

Der Ausverkauf

Nach der Wende befanden sich 39 % der Ostberliner und 24 % der Westberliner, oder insgesamt etwa 482.000, Wohnungen in landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften.

Am Ende der Nuller Jahre blieben davon noch etwa 250.000 (16 % aller Wohnungen) übrig. [7]

Die Ursachen darin liegen zum einen in der Privatisierung von Landeseigentum, zum anderen verringerte sich der gesamte Wohnungsbestand durch Abriss, Rückbau oder Umwidmungen, der soziale Wohnungsbau kam zum Erliegen.

Andere Faktoren, die zur Preis- und Mietsteigerung beitragen, sind hierbei noch gar nicht berücksichtigt - Anziehen der Kaufimmobiliennachfrage aufgrund niedriger Zinsen (siehe auch Finanzkrise), Gentrifizierungsentwicklungen, Umkehr des Bevölkerungsrückganges.

Die weitreichende Privatisierungen von kommunalen Wohnungen hatten einen kurzfristigen positiven Effekt auf den notorisch klammen Berliner Haushalt, aber diese Entscheidungen waren kurzsichtig und wir müssen heute mit den Folgen leben. [6]

Der Feind

Die Deutsche Wohnen SE ist Eigentümerin von 111.500 Berliner Wohnungen und damit größte Privatvermieterin. Vor der Wohnungskrise war die DW einfach nur ein Vermieter unter vielen und Wohnungen zu mitunter relativ leicht erschwinglichen Preisen mit Ladenbüros mit zahlreichen verfügbaren Wohnungen in der Auslage und im Gegensatz zu manch privatem Vermieter mit professionellem Abrechnungsmanagement (BTDT).

In den letzten Jahren ist die Deutsche Wohnen immer wieder mit Negativschlagzeilen in der Presse aufgefallen. Häufig geht es dabei um enorme Mieterhöhungen, das Ausbleiben notwendiger Instandsetzungsmaßnahmen, das Vertreiben von Mietern durch überzogene und rücksichtslos ausgeführte Modernisierungen und dergleichen.

Die Deutsche Wohnen macht es einem wirklich einfach, ihre Enteignung zu befürworten.

Die Enteignungsargumente

"Beim Straßenbau werden auch Privatleute enteignet"

Eigentum ist grundsätzlich gewährleistet und eine Enteignung "nur zum Wohle der Allgemeinheit" zulässig (Artikel 14 GG). Artikel 15 des Grundgesetzes räumt die Überführung von Grund und Boden, Naturschätzen und Produktionsmittel in Gemeineigentum ein. [1]

Das vielzitierte Beispiel, dass dies auch bei großen Bauvorhaben möglich ist, lässt sich mit einem "Ja, aber" ergänzen. [17] Im Baugesetzbuch heißt es nämlich auch

§ 87 (1) Voraussetzungen für die Zulässigkeit der Enteignung [16]

Die Enteignung ist im einzelnen Fall nur zulässig, wenn das Wohl der Allgemeinheit sie erfordert und der Enteignungszweck auf andere zumutbare Weise nicht erreicht werden kann.

Dies halte ich für eine vorhersehbare Argumentationslinie: der Berliner Senat wird in einem Verfahren, und die Deutsche Wohnen wird sich nicht widerstandslos enteignen lassen, vermutlich darlegen müssen, dass es sich hierbei um die letzte Maßnahme handelt, die ihm geblieben ist und alle anderen Mittel ausgeschöpft sind. Das wird schwer.

Es ist zudem extrem zynisch, enteignete Privatpersonen hier als Argumentationshilfe anzuführen.

Solche Verfahren ziehen sich in der Regel über Jahre dahin und die Betroffenen versuchen alles, um sich dagegen zu wehren bzw. das beste aus der Situation zu machen. Im Fall von Umsiedlungen ganzer Ortschaften etwa für den Braunkohletagebau war dies in der Vergangenheit mit großen, auch persönlichen Dramen verbunden.

Und diese werden nun als argumentative Schutzschilde hergenommen. Das ist so respektlos und niederträchtig, dass mir die Worte fehlen.

"Es betrifft nur Eigentümer mit mehr als 3.000 Wohnungen"

Mal provokant gefragt: Wie lange, meint ihr denn, wird es dauern, bis es lauter eigenständige Wohnungsunternehmen im Besitz von jeweils 2.800 Wohnungen geben wird?

Wie soll dies unterbunden werden und wie naiv seid ihr eigentlich?

Bremsen und Verbote

Die Berliner Politik hat angesichts der sich zuspitzenden Lage auf dem Immobilienmarkt in den letzten Jahren versucht, mit dem Gesetz zur Mietpreisbremse [10] und dem Zweckentfremdungsverbotsgesetz dagegen zu wirken.

Das Problem bei der Mietpreisbremse ist, dass sie sich leicht umgehen lässt [11] und das des Zweckentfremdungsverbots, also das Verbot des kurzfristigen Vermietens von Wohnraum als Ferienwohnungen, dass es schwierig zu kontrollieren und ebenfalls umgehbar ist. [13] [14]

Was im Ansatz richtig ist, erweist sich in der Ausführung als zäh. Zwar hat laut einer Untersuchung des DIW eine Verlangsamung des Mietanstiegs [12] und auch ein leichter Rückgang der Airbnb-Angebote stattgefunden [15], doch das Ergebnis kann nicht befriedigen.

Die Kosten

Der wunde Punkt - was kostet denn so eine Enteignung?

Grundgesetz Artikel 14 (3) [1]

Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen.

"In aller Regel wird der Eigentümer mit dem Verkehrswert entschädigt, den sein Eigentum zum Zeitpunkt des Enteignungsbeschlusses hatte." [2]

Wenn man als Entschädigungsgrundlage einen derzeitigen Preis von 4.000 €/km² annimmt [3], bei einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 50 m², ergibt dies:

\begin{align*} \sum &= \text{Preis pro m²} * \text{durchschnittliche Wohnungsgröße} * \text{Anzahl Wohnungen}\\ &= 4.000 * 50 * 111.500\\ &= 22.300.000.000 \end{align*}

Selbst bei dieser vorsichtigen Schätzung von Wohnungsgröße und Preis kostet die Enteignung der Deutschen Wohnen allein über 22 Milliarden Euro.

Das sind 22 Milliarden Euro Kapital für die Deutsche Wohnen.

Das sind 22 Milliarden Euro, ohne eine einzige zusätzliche Wohnung geschaffen oder eine bestehende instandgehalten oder modernisiert zu haben.

Mit 22 Milliarden Euro könnte man im kommunalen und sozialen Wohnungsbau richtig was reißen.

Inzwischen liegt eine offizielle Kostenschätzung seitens des Senats vor. Diese kommt zu einer Annahme von 20 bis 40 Milliarden Euro, kreditfinanziert über 45 Jahre, für die in Frage kommenden über 200.000 Wohnungen. Die Initiative des Volksbegehrens rechnet hingegen mit nur 7,3 bis 13,7 Milliarden Euro. [18] [19]

Schlusswort

Die Wohnungsnot ist real und der Berliner Senat hat in dieser Sache nicht nur versagt, sondern vorsätzlich zur aktuellen Situation beigetragen.

Das große Verscherbeln kommunalen Eigentums trotz abzusehender Entwicklung (globale Verstädterung) und Einstellen des sozialen Wohnungsbaus, die schwach wirksame, weil leicht umgängliche Mietpreisbremse und ein de facto nicht durchgesetztes Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum sind die vier großen Versäumnisse.

Nach so viel politischen Versagens ist mir völlig schleierhaft, wie man jetzt von genau dieser Institution einen Erfolg bei einem so heiklen Thema wie der Enteignung erwartet.

In diesem aktuell noch sehr hypothetischen Enteignungsverfahren ist völlig unklar,

  • ob eine realistische Chance besteht damit durchzukommen [4] [5],
  • wie lange dieses dauern wird,
  • welche Kosten zu erwarten sind.

Die Deutsche Wohnen ist ein einfaches Feindbild, das Unternehmen tut viel, um seinem negativen Image gerecht zu werden.

Aber: es hat keinen Sinn, ein Exempel zu statuieren und einen Pyrrhussieg zu erringen.

Berlin hat die halbe Stadt verkauft und kauft sie dann wieder zurück, weil es den "Druck der Straße" gibt? Welch großartige Verhandlungsposition ergibt sich daraus für die Deutsche Wohnen? Kauft Deutsche Wohnen-Aktien!

Und das wird gefeiert?

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